Je bent aan het verbouwen en ineens komt er zo’n “burenwoord” op tafel: mandeligheid. Het klinkt juridisch (is het ook een beetje), maar in de praktijk gaat het heel simpel om dit: sommige dingen op of langs de erfgrens zijn van jullie samen. Denk aan een schutting op de grens, een gedeelde muur tussen twee huizen, of een scheidsmuur in de tuin. Als je gaat slopen, vervangen, verhogen of bouwen in de buurt daarvan, wil je weten waar je aan toe bent — zodat je geen ruzie, vertraging of onverwachte kosten krijgt.
Wil je meer verbouwthema’s (planning, kosten, aannemer, vergunningen)? Ga dan naar het Verbouwen-overzicht.
Wat is mandeligheid precies?
Mandeligheid betekent dat een “scheidingszaak” (zoals een schutting, muur of erfafscheiding) in gemeenschappelijk eigendom is van twee buren. Jullie zijn allebei eigenaar, meestal ieder voor de helft. Dat heeft gevolgen voor:
- Onderhoud: wie betaalt reparaties of vervanging?
- Wijzigingen: mag je iets verhogen, weghalen, vervangen of eraan vastmaken?
- Verbouwing: wat als je aan jouw kant bouwt en de gedeelde grens “raakt”?
Belangrijk: mandeligheid gaat niet over “vriendelijkheid”, maar over rechten en plichten. Juist daarom is het handig om het vroeg te checken, vóórdat je aannemer al staat te slopen.
Welke dingen zijn vaak mandelig?
In en rond woningen kom je mandeligheid vooral tegen bij:
- Schutting of hekwerk dat op de erfgrens staat (dus niet “net op jouw grond”).
- Scheidingsmuur tussen twee gebouwen (bijvoorbeeld rijtjeshuizen, twee-onder-een-kap).
- Muurtje of keerwand op de erfgrens.
- Haag of beplanting die precies als erfafscheiding fungeert (afhankelijk van situatie en afspraken).
Let op: niet alles wat “dicht bij de grens” staat is automatisch mandelig. Een schutting die volledig op jouw grond staat (ook al lijkt het maar een paar centimeter) is in principe niet mandelig. Daarom is stap 1 altijd: is dit écht op de erfgrens?
Wanneer is iets mandelig (en hoe check je dat)?
In de praktijk draait het om bewijs en duidelijkheid. Dit zijn de snelste manieren om het te checken:
1) Kijk naar de erfgrens (kadaster/koopakte/tekeningen)
De meest betrouwbare basis is: waar loopt de grens officieel? Soms staat het in je koopakte of in tekeningen die je bij aankoop hebt gekregen. Als je twijfelt, kun je het laten uitzoeken (en bij grotere verbouwingen kan dat de moeite waard zijn).
2) Check de positie van de afscheiding
Staat de schutting/muur precies op de grens, of net aan één kant? Een afscheiding die duidelijk “op één erf” staat, is meestal niet mandelig. Maar let op: bij oudere situaties of scheve tuinen kan het optisch misleiden.
3) Kijk of er afspraken op papier zijn
Soms is er een eerdere afspraak vastgelegd (bijvoorbeeld bij plaatsing van een schutting, of bij een aanbouw). Vraag je buren of er iets is vastgelegd. Bij twijfel: leg nieuwe afspraken nu wél schriftelijk vast.
Extra context over burenafspraken en grenzen vind je in burenrecht & verbouwen.
Wie betaalt onderhoud en vervanging?
Omdat iets mandelig is, ligt het voor de hand dat je onderhoud en noodzakelijke vervanging samen regelt. In de praktijk werkt dit het prettigst met één duidelijke afspraak:
- Noodzakelijk onderhoud/vervanging (rot, instabiliteit, schade): meestal samen oplossen en kosten delen.
- Extra wensen (hoger, luxer, andere materialen): bespreek wie wat betaalt. Vaak betaalt de “wensende partij” het extra deel.
Tip: maak altijd foto’s van de bestaande situatie voordat je begint (zeker bij schuttingen, muren en gevelranden). Dat maakt discussies over “schade door de verbouwing” veel makkelijker.
Mag je een mandelige schutting of muur zomaar aanpassen?
Dit is waar het vaak misgaat. Omdat het gezamenlijk eigendom is, kun je niet zomaar eenzijdig besluiten: “ik haal ’m weg” of “ik maak ’m hoger”. In de praktijk geldt:
- Groot werk = afstemmen: vervangen, verwijderen, verplaatsen, verhogen → altijd eerst overleg.
- Klein onderhoud = meestal oké: schoonmaken, kleine reparatie, schilderen (mits je geen schade veroorzaakt of het karakter sterk verandert).
- Iets bevestigen (lamp, plantenrek, scherm): kan gevoelig zijn. Overleg voorkomt irritatie en claims achteraf.
Als je gaat verbouwen, is “mondeling akkoord” vaak te vaag. Leg afspraken vast (wie betaalt, welk materiaal, welke hoogte, planning). Handig hierbij: contract & betalingsschema (ook nuttig voor afspraken met aannemers).
Mandeligheid tijdens een verbouwing: waar moet je extra op letten?
Bij verbouwen raak je mandeligheid vaak op drie momenten:
1) Sloop en trillingen
Als je sloopt naast een gedeelde muur/schutting, kunnen scheuren of verzakkingen ontstaan. Spreek met je buren af dat je vóór de start samen een korte inspectie doet, foto’s maakt en afwijkingen noteert.
2) Constructieve ingrepen (doorbraak, staal, uitbouw)
Bij doorbraken of uitbouwen raakt je werk soms een gedeelde constructie. Dan wil je vroeg weten wat dragend is en wat niet. Lees daarom ook bouwtekeningen & constructieberekening en check bij twijfel of je plan vergunningplichtig is via omgevingsvergunning: wanneer nodig?.
3) Water, vocht en afwatering
Een kleine wijziging in hoogte of afwerking kan water richting de buren sturen. Denk aan een nieuwe bestrating, een aanbouw, of dakafvoer. Dit zijn precies de “kleine dingen” die later grote discussies worden. Ventilatie en vochtbeheer spelen ook mee als je veel dichtmaakt; zie ventilatie bij verbouwen.
Praktisch stappenplan (zodat je geen burenproject krijgt)
- Check de erfgrens (akte/tekening/meetpunt) en bepaal wat je gaat raken.
- Maak foto’s van de huidige situatie (van beide kanten als dat kan).
- Bespreek je plan met je buren vóórdat je start (kort, concreet, met planning).
- Leg afspraken vast: materiaal, hoogte, kostenverdeling, planning, toegang, schade-afhandeling.
- Werk met checkmomenten tijdens de uitvoering (even samen kijken voorkomt escalatie).
- Doe een opleverronde en noteer restpunten. Gebruik hiervoor oplevering checklist.
Voorbeeld van afspraken die wél werken
Als je het simpel wilt houden, leg dan minimaal dit vast (desnoods in een korte mail):
- Wat wordt er precies gedaan (vervangen/plaatsen/verhogen)?
- Welke materialen en welke hoogte?
- Wie betaalt welk deel (50/50, of extra’s voor één partij)?
- Wanneer gebeurt het (startdatum + duur)?
- Toegang tot elkaars tuin: wanneer en hoe?
- Hoe gaan jullie om met schade of discussie (eerst samen inspectie, dan pas escaleren)?
FAQ
Is een schutting altijd mandelig?
Nee. Een schutting is vooral mandelig als hij op de erfgrens staat. Staat hij volledig op één perceel, dan is hij meestal van die eigenaar. Twijfel je? Check de erfgrens en kijk of er afspraken zijn vastgelegd.
Wat als mijn buur niet wil meebetalen aan vervanging?
Begin met de vraag: gaat het om noodzakelijke vervanging (veiligheid/rot/instabiliteit) of om een upgrade (mooier/hoger)? Bij upgrades is “meebetalen” minder vanzelfsprekend. Bij noodzakelijke situaties helpt het om foto’s te maken en een duidelijke offerte te delen. Als het blijft schuren, is het slim om eerst de basis rond burenrecht te lezen via burenrecht.
Mag ik een mandelige schutting hoger maken?
Dat kan gevoelig zijn, omdat je het gezamenlijke object wijzigt. In de praktijk werkt het alleen soepel als je dit vooraf afstemt en afspreekt wie de extra kosten draagt. Leg het schriftelijk vast.
Mag ik iets aan de mandelige muur bevestigen (lamp, plantenrek, scherm)?
Soms kan het prima, maar het blijft een gedeeld object. Overleg is hier goedkoper dan herstel of discussie achteraf, zeker als er risico is op schade of lekkage.
Wat is de veiligste aanpak bij verbouwen naast een gedeelde muur?
Doe een nulmeting (foto’s), laat constructieve zaken checken als je gaat doorbreken of dragen (zie constructieberekening) en regel oplevering met een checklist via oplevering checklist.
Meer verbouwonderwerpen? Ga terug naar het Verbouwen-overzicht.
